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楼市传来三大消息,下半年房价如何走,刚需该不该买房都有定论了

2019-07-24 10:32:09

来源:房产高参会

楼市传来三大消息,下半年房价如何走,刚需该不该买房都有定论了

2019年《财富》世界500强榜单出炉,然后我的朋友圈就被地产人士刷屏了,很明显能感觉到碧桂园、万科、绿地、保利这几家上榜的公司营销在较劲,毕竟今天对于这些上榜的公司来说,毫无疑问是一次千载难逢的营销绝佳时机。字里行间能感觉到他们内心的喜悦和傲娇之情。

但网友们似乎并不买账,愤愤之辞不绝于耳,其中最典型的批判是——地产界霸榜《财富》500强榜的时代来临,一点都不值得骄傲,相反理应感到羞耻。因为大国真正的崛起,主导时代潮流的,必然不是地产开发商。看看其它国家,引领榜单的都是科技、互联网、实体制造企业,唯有中国是房地产商占据半壁江山,中国已经被贴上“地产强国”的标签了。一家家不比房子质量,只想着拼规模,看谁挣的钱多,拿的地多,还厚颜无耻觉得自己很了不起,不知道他们是哪里来的自信。

也有人直言快语指出,这些地产公司上榜,都是规模巨无霸房企,他们的存在或多或少都对推高房价有直接意义,证明房价太高,地产商赚的太多,对平民不是好事。这个也正是我一直以来所强调的,房地产公司的存在终究是逐利的,最后压榨的对象只能是无数购房者。这两年房地产行业发展迅猛,房价突飞猛进,和炒房客的炒作,地产商的违规操作,各种乱象,脱离不了关系。

文章开头说这些,并非跑题,我真正想表达的意思和网友的意见一致:房地产一家独大真的不是吹嘘之词,这是现实存在的——《财富》500强中的地产企业上榜均来自中国。

正如网友所言,主导时代潮流的必然不是地产开发商,我由衷地觉得这样的时代该结束了,世人应该清醒了——靠房地产发展经济是一时之爽,唯有实体、科技才是永垂不朽的发展之策。正如人民日报所言,国家发展靠实体经济,国家崛起更要靠实体经济。我们要清醒地看到,进入五百强的企业大部分都是地产,银行,零售,矿产。高科技企业还是很少,而高科技的发展才是最容易被卡脖子,最致命的!

言归正传,对于下半年的走势到底如何呢?我还是坚持去年底时就已经下过的结论,房住不炒的楼市调控短时间内不会取消,松绑的可能都微乎其微,因为现在内外环境都要求我们的房地产市场必须要稳,稳最好的办法就是严控,锁住不让进来,亦锁住不让出去,这点相信很多人都已经彻底看明白了。那么表现到房价上会是什么结果呢?除大都市圈、热点城市群能撑得住之外,其它一些欠发达、人口外流不可逆的名不见经传的城市都会走上下坡路。

最近楼市传来的三大信号,可以佐证以上说法:

首先,第一次,全国20城房价迎来实质性下跌

7月15日,国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示,二手房方面,房价环比下跌的城市多达20个,上海、武汉、长沙、福州、深圳、贵阳等热点城市均在列,与5月的11个相比有明显增多,创下2019年以来的最高值。从高频数据也能看出,6月份中下旬开始,受部分城市市场调控加码影响,百城二手住宅挂牌均价出现连续小幅下跌。

看到这个数据之后,你还会对朋友圈里“永远喊涨”的中介小哥的话深信不疑吗?

我不止一次说过,当下除了限价盘比较好卖(被抢)外,一些定位不清,不被重视的区域新盘去化很难。很多新盘从去年初开盘到现在,去化都不足三成,而且这不是某一个城市的现象,而是几乎所有二三线城市的常态。这个时候我们就看到很多盘开始打折促销降价卖了,有的直接优惠,有的买大户型送车位,有的为了留住客户买房送物业抵用券。

这些现象的背后有哪些深意,一句话,房子不好卖了,现在的购房者都很精明,懂得看大的趋势,不是某些专家能忽悠住的了,当国家几次三番喊出“房子不能投资”、“摆脱经济对房地产的依赖”的时候,很多人已经彻底醒悟了,有钱也不能再瞎买房了,今时不同往日,过去闭着眼睛买房都赚,现在踏错一步都会命殒黄泉。限价房为什么抢得人多,反观一些没特色的新盘、二手房都无人问津,答案非常简单,限价房买到即赚到,而其它一些毫无亮点的盘,连刚需都不愿意去买,投资炒房客又怎会傻傻接盘呢?

其次,开封“取消限售”两日游,透露清晰信号:调控关键时刻,任何放松都不允许,中央对调控楼市大局把关,态度之坚定人尽皆知

当一些“不希望调控继续”的人变着法炮制“调控即将松绑”的时候,我就说过,这是自欺欺人,谁相信谁倒霉,因为国家从各个层面释放的信号都非常明确:调控是长久之计,短时间内不会有所松懈,在长效机制未出台之前,限购、限售、限贷等手段都不会轻易退出。郑州、合肥、武汉都有类似谣言,后来都不攻自破。

但谁知道,在这节骨眼上开封却逆势而为,公然做出“取消3年限售”的决定,即使这个限售没有多大意义,但是在这个关键时期做出这样的决定肯定是不可取的。后来的事实大家也都看到了,没等到周一工作日,开封有关部门在周六就宣布“撤销”了 这个决定。透露出哪些重要信号——1、中央对楼市调控仍然是把握全局,“一城一策”是责任的下沉,但不是权力的下放。房住不炒稳定楼市大局是当务之急,地方企图通过放松调控来应对财政状况是不可取的,开封是第一个这么做的,也会是今年的最后一个这么做的城市;2、可以明显看出来,三四线城市的压力很大,尤其是调控重压之下的城市,因为人口外流之势无法阻挡,在棚改作用力逐渐卸去之后,房价已经是摇摇欲坠,地方很希望通过放松调控来改变局势,但这个算盘打错了。房地产暂时难当大任。

下半年在调控始终保持不变的情况下,很多城市的颓势就会逐渐显现出来,让市场自我调节的结果就是,购房者都持谨慎态度,大家都选择持币观望,房子就会更难卖,特别是那些地段不好的项目,开发商选择打折促销抢跑的会越来越多。

再者,金融监管在持续收紧,下半年市场上的钱越来越少,或倒逼开发商降价卖房

这一点是最重要的,也是很多购房小白最容易忽略的,因为很多人都不太懂这其中的逻辑。

房地产是资金密集型行业,地产企业的发展壮大离不开资金的腾挪和充足现金流。16年行业发展顶峰时,地产商都赚得盆满钵盈,所以才会有钱大举拿地,那一年地王频出。17年之后,房企融资监管收紧,地王不再,中小开发商陷入被并购、破产狂潮,根本原因是资金来源被切掉了,被断奶之后,结局悲惨。

当下,17年的情景再次上演,金融监管再次收紧——信托、国管、海外发债等融资渠道均被堵死,房企又被“断奶”了!至于原因相信大家也都清楚了,上半年融资偏松,受一二线城市购房者入市步伐加快影响,房企拿地积极性明显提升,市场出现了“小阳春”景象,很明显这并不是国家“稳大局”希望看到的结果,于是对房企的融资限制再次收紧,且加大对违规资金流入房地产市场的审查力度。

这对于后市有何影响?融资成本高,这意味着开发商手里的钱越来越烫手,一方面需要大量出货回款,另一方面在买地时可能更加谨慎。再说得直白点就是,只要金融政策收紧,房地产肯定会萧条,只要信贷收紧,房价肯定下跌。

所以,目前的状态,对刚需来说不失为一个最佳购房窗口期。开发商口袋里没钱,融资借贷利息又高,部分开发商资金吃紧甚至面临崩塌,加快销售回款的意愿强烈,对于购房者来说就是利好一件——议价和选择的空间更多了。

荣盛发展首席经济学家尹中立对下半年房价走势的预判是,稳中趋降。他透露称,截止到2018年底,有不少房地产开发企业的在建工程面积是销售面积的3倍以上,最高的有7倍之多。当销售放缓,这些公司的债务偿还压力将巨大。而摆在他们面前的只有降价卖房这最后一条出路。

对尹中立的预测我个人认为还是比较精准靠谱的。融资被限,有些房企因资金紧张而被迫卖资产的情况肯定会出现,尤其是三四线城市的房企,境遇可能会更糟糕——棚改货币化政策逐步退出,影响最大的就是三四线城市,今年下半年到明年上半年,绝大部分三四线城市的商品房购买能力显著下降。

今年4月,财政部公布2019年全国棚户区改造规划285万套,相较2018年规划套数580万“腰斩”。大规模的棚改开始“退潮”,意味着什么,不言自明——靠棚改拉动发展起来的三四线城市,正在走向消亡,何时覆灭现在虽然不清楚,但可以确定的是,人口外流严重,缺乏产业支撑的三四线城市,一定会步鹤岗、乳山、玉门等,房子不值一文的后尘。

而情况完全不同的一线强二线城市,人多房少局面难逆转,房价虽然能做到短时间不大涨,但是未来终究还是要涨上去的,有钱有能力的刚需,还是应该早点做打算。

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标签:  房价,房地产,碧桂园,万科,二手房,楼市,地产,购房,财富

[责任编辑:  邸静华(P0305)]

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